投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量是2026年注冊會計(jì)師考試會計(jì)科目的必考重點(diǎn)，考生需深入理解其核算規(guī)則和應(yīng)用場景。企業(yè)通常采用成本模式或公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，但同一企業(yè)必須統(tǒng)一使用一種模式，不得混用。這一考點(diǎn)在考試中常結(jié)合實(shí)務(wù)案例出題，分值較高，掌握其核心原理有助于提升答題準(zhǔn)確率。2026年CPA專業(yè)階段考試時間為8月29日至30日，報(bào)名窗口為4月7日至4月30日，考生應(yīng)盡早系統(tǒng)復(fù)習(xí)該知識點(diǎn)。

投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的核心模式詳解

成本模式適用于大多數(shù)企業(yè)，核算方式類似固定資產(chǎn)。具體操作包括：

1. 按期計(jì)提折舊或攤銷：折舊額計(jì)入其他業(yè)務(wù)成本，例如建筑物按預(yù)計(jì)使用壽命（如20-40年）計(jì)算折舊。
2. 處理減值跡象：若存在減值，需根據(jù)資產(chǎn)減值準(zhǔn)則計(jì)提準(zhǔn)備，減值損失直接計(jì)入當(dāng)期損益。
3. 會計(jì)科目設(shè)置：使用投資性房地產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）和投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備等科目。

公允價值模式則要求房地產(chǎn)市場成熟，其特點(diǎn)為：

1. 不計(jì)提折舊或攤銷，也不確認(rèn)減值損失，簡化日常核算。
2. 資產(chǎn)負(fù)債表日按公允價值調(diào)整賬面價值：差額計(jì)入公允價值變動損益，例如公允價值上升時借記投資性房地產(chǎn)——公允價值變動，貸記公允價值變動損益。
3. 適用條件嚴(yán)格：需確保公允價值能持續(xù)可靠取得，否則不可采用此模式。

計(jì)量模式變更的規(guī)則與實(shí)務(wù)處理

計(jì)量模式變更受嚴(yán)格限制，考生需注意以下要點(diǎn)：

1. 變更禁止隨意性：模式一經(jīng)確定不得更改，除非滿足特定條件如市場成熟度達(dá)標(biāo)。
2. 僅允許單向變更：成本模式可轉(zhuǎn)為公允價值模式，反向操作不被準(zhǔn)則允許。
3. 變更作為會計(jì)政策變更處理：轉(zhuǎn)換日公允價值與賬面價值的差額調(diào)整期初留存收益，具體通過盈余公積和未分配利潤科目核算。
4. 實(shí)務(wù)案例應(yīng)用：變更時需重新評估資產(chǎn)價值，并確保披露充分，避免審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

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