投資性房地產初始計量是中級會計實務第五章的核心考點，在歷年考試中頻繁出現在單選題、多選題和計算分析題中，考生需熟練掌握外購和自建投資性房地產在成本模式和公允價值模式下的會計分錄處理。2026年中級會計考試預計于9月上旬舉行，備考應聚焦教材原文和例題，避免混淆計量模式差異。官方平臺強調該知識點考核重點包括初始確認時點、賬務處理邏輯及后續計量銜接，備考不及時易導致失分。

投資性房地產初始計量的定義與類型

投資性房地產初始計量指企業取得投資性房地產時的會計確認和計量過程，分為外購和自建兩種類型。外購投資性房地產在租賃期開始日或用于資本增值之日確認，初始計量包括買價、相關稅費和可直接歸屬支出。自建投資性房地產則在達到預定可使用狀態并開始出租或資本增值時確認，成本涵蓋土地開發費、建筑成本等必要支出。成本模式計量允許計提折舊和減值，分錄為借記投資性房地產貸記銀行存款或在建工程。公允價值模式計量不涉及折舊，分錄為借記投資性房地產——成本貸記銀行存款，且需滿足持續可靠取得公允價值的條件。考生混淆外購與自建確認時點是常見錯誤，斯爾教育基礎班課程系統講解案例，強化實操能力。

成本模式與公允價值模式的比較

成本模式和公允價值模式在初始計量中存在顯著差異，影響后續會計處理和考試得分。成本模式要求按歷史成本計量，后續允許計提折舊、攤銷和減值準備，但減值不得轉回，適用于大多數企業。公允價值模式以公允價值初始計量，后續不計提折舊或減值，公允價值變動計入損益，僅當證據表明公允價值可靠時采用。比較要點包括：

1. 計量基礎：成本模式基于實際支出，公允價值模式基于市場價值。
2. 后續處理：成本模式涉及折舊分錄，公允價值模式調整公允價值變動損益。
3. 適用條件：成本模式為默認選擇，公允價值模式需滿足嚴格標準。

備考策略與斯爾課程推薦

高效備考投資性房地產初始計量需結合理論學習與實戰演練。斯爾教育中級會計課程模塊覆蓋全階段：入門班使用《中級入門課講義》建立基礎，基礎班-一輪和私教基礎班配套《打好基礎》深化知識點，習題班通過《只做好題》強化分錄實操。沖刺階段沖刺串講班和斯爾模考利用《沖刺88記》鞏固考點。備考時間表建議：

1. 2025年11月至2026年3月：完成基礎班課程，掌握初始計量分錄。
2. 2026年4月至6月：參加習題班，練習計算分析題。
3. 2026年7月至8月：沖刺模考，模擬真題環境。

系統學習斯爾課程資料可確保知識點全覆蓋，結合每日練習和模考反饋優化備考效率。